Советы и рекомендации для желающих продать недвижимость без услуг риелтора
Инструкция I цена
Во время кризиса очень часто я слышу от покупателей и продавцов такое возражение: «Ваши услуги стоят дорого, мы сами». Собственно, для таких клиентов я и написал эту заметку, мне не жалко своих секретов, пользуйтесь.
Вы решили что-то продать. Логично, что все хотят продать дороже, а купить дешевле, но как понять, за какую цену стоит продавать свою недвижимость, чтобы не потерять время и не продешевить? Здесь мой первый совет – если вы заходите на любой популярный сайт по продаже недвижимости, выбираете квартиры подобные вашей в вашем районе, смотрите, по какой цене они рекламируются, и ставите среднюю цену, – то, скажу сразу, – вы ошибетесь. Для начала надо позвонить по всем выбранным вами вариантам и спросить, за какую цену, при наличном расчёте, собственники готовы продать свою квартиру, переписать все квартиры, начиная с самой дешёвой и заканчивая самой дорогой, и не брать среднюю цену, а взять такую цену, которая поставит вашу квартиру на 3-е место в этом списке.
Вы скажете: «Но я продаю с мебелью и бытовой техникой и ещё с какими-то «плюшками», которых нет у других квартир». Отлично! Это хороший бонус вашей квартиры, который поможет вам продать её быстрее, однако на цену не повлияет, скорее всего, никак. Если вы хотите получить дополнительные деньги за обстановку квартиры, самое простое решение – выложите каждый предмет в интернет на бесплатные сайты по продаже вещей и получите за них деньги.
Первое, что нужно сделать. «Подать объявление в интернет», – скажете вы. Нет, вы поторопились, это будет только 3-й шаг. Первый шаг – купите себе новую сим-карту для телефона и телефон (самый простой), если ваш телефон не поддерживает две или три сим-карты или они у вас уже заняты. Зачем? Все очень просто, – вашу рекламу, на каком бы сайте вы её не разместили, купят агентства недвижимости (АН), по крайней мере, те, которые активно работают на рынке.
В Новосибирске сейчас, по данным 2ГИС на 25.07.2018 год, это число составляет 638! То есть даже если взять, что активно на рынке работает лишь 2/3 всех АН, а в каждом АН в среднем работает 10 человек, и пусть даже трое из них позвонят и узнают ситуацию по квартире, а они это сделают, уж поверьте мне, вы в первую неделю получите порядка 1300 звонков, а они точно будут, если вы сделали всё так, как я описал.
И самое интересное, что от каждого из тех 2/3 АН вы будете получать минимум 1 звонок в месяц для актуализации информации об объекте, а это тоже порядка 400 звонков в месяц. Зачем вам ещё один номер – чтобы его выкинуть после продажи недвижимости и вам ещё 2–3 месяца не надоедали звонками.
Что делать далее
Далее нужно определиться с вопросом, на каких сайтах необходимо разместить объявление. Ответ вас поразит, но он такой: на всех, которые найдете в интернете! Зачем? Ответ так же прост: никто не знает, на каком сайте и из какого города ищет Вашу квартиру Ваш покупатель. Да, конечно, есть всем известные сайты, как федеральные, так и региональные, однако на федеральных сайтах, как правило, достаточно сложный режим поиска, а региональные не знают жители других регионов страны, поэтому реклама должна быть везде, где это только возможно!
Важный момент – выставленная вами реклама каждый день будет опускаться все ниже и ниже в поисковике, что сильно снижает количество просмотров вашего объявления и как следствие вашему покупателю всё сложнее его найти. Но выход есть из любой ситуации. Почти все сайты предлагают поднять объявления в списке и, как правило, за это просят денег, однако есть возможность на некоторых сайтах поднять объявление бесплатно, для этого необходимо заходить на сайт в среднем раз в день и поднимать объявление. Да, не забудьте сохранить ссылки, логины и пароли на все сайты, на которых вы разместили объявления, чтобы была возможность их поднимать и удалить после продажи недвижимости.
Мы с вами рассмотрели одни из самых важных пунктов на данном этапе. Теперь осталось самое лёгкое – осталось сделать правильные фото, и об этом я расскажу в следующей инструкции.
Инструкция II фото
Продолжаю, как и обещал, давать советы по продаже недвижимости. В прошлой статье я рассказал, что сначала необходимо решить вопрос с ценой и вторым шагом нужно определить рыночную цену. Сегодня расскажу, что ещё необходимо сделать до того, как подать объявление в рекламу.
Сегодня мы с вами поговорим о том, какие фото должны стоять у вас в рекламе, что на них должно быть, а чего быть не должно.
Желательно пригласить профессионального фотографа, однако мы же с вами сами все решили делать, поэтому необходимо у кого-то взять профессиональный или хотя бы полупрофессиональный фотоаппарат для того, чтобы фото получились сочными и яркими и объект выглядел максимально привлекательно. Если такой возможности нет, подойдет и «мыльница» однако желательно, чтобы она было широкоформатная и фото получились максимально информативными.
Дальше необходимо подготовить квартиру к фотосъемке. Что это значит? Это значит, квартиру нужно привести в порядок: вытереть пыль, помыть окна, убрать все мелкие предметы, фотографии, из санузла убрать все пузырьки и предметы личной гигиены. Вот ваша квартира и готова к фотографированию. Делать фото лучше в дневное время (иначе окна будут чёрными квадратами) в идеале в солнечную погоду (солнечный свет очень выигрышно освещает квартиру или дом)
Фотографии необходимо делать по диагонали квартиры, стараясь не захватывать какие-то неприглядные моменты. По гостиной делаем минимум 3 фото с разных углов и под разными ракурсами, в спальнях будет достаточно 2 фото, это же касается и санузлов (ванная комната минимум 2 фото, туалет – 1 фото). Также необходимо поставить фото из окон квартиры, фото подъезда, фото дома и фото прилегающей инфраструктуры (двор, детская площадка, парковка).
Старайтесь делать фото максимально информативными и с выигрышных ракурсов. Еще подготовьте скан планировки квартиры, и если вы не хотите чтобы ушлые риелторы не начали стучаться в вашу дверь по поводу и без, очень рекомендую затереть на планировке номер квартиры.
Если про фотографировании в направлении окна у кого-то будет получаться слишком темная фотография, пишите или звоните, всегда подскажу, как из этой ситуации выкрутиться.
В следующей статье я расскажу, как красиво сделать описание вашего объекта, чтобы он максимально выгодно смотрелся на фоне других объявлений ваших конкурентов.
Инструкция III текст
Я продолжаю серию своих советов и рекомендаций по продаже объектов недвижимости лично, без услуг агентств недвижимости.
Мы с вами обсудили в предыдущих инструкциях как определить цену объекта, куда её лучше поставить в рекламу, как подстраховаться от надоедливых риелторов и как сделать красивые продающие фотографии. Сегодня мы с вами обсудим, наверное, самую важную вещь в рекламе, – это продающий текст.
Многие из вас скажут, что можно написать: «Продам, срочно!», и вал покупателей и звонков гарантирован. Вы окажетесь, не правы. Почему? Все очень просто, это элементарная психология. Что вы думаете, когда слышите слово «срочно»? в данной ситуации это синоним – «Дешево», «Мне нужны деньги» и т.д. Что же получается? Получается, что вы сами себе в своём объявлении сделали подвох, если конечно вы не готовы продать квартиру за любые деньги, которые вам предложат в первую неделю.
Так что же стоит указать в объявлении и для кого адресовать объявление? Нужно примерно представить, кто бы мог купить вашу квартиру. Кто этот счастливый обладатель вашего объекта? Почему это важно? Вот вам пример: если ваш потенциальный покупатель – молодая пара, что для них будет важным при покупке квартиры? Скорее всего это транспортная доступность, близость торговых и развлекательных центров (ТРЦ), детские сады (на вырост) и т.д. А если ваш покупатель пенсионер, что для него важно? Транспортная доступности или ТРЦ – не думаю, а вот поликлиника, аптека, магазин дешёвых товаров, продуктовый магазин, возможно, парк или сквер, где можно гулять, тихие спокойные соседи и т.д. Исходя из этой информации, вы и пишите презентацию своего объекта.
Кто-то может сказать, что я укажу ВСЁ. Что же, тогда вы рискуете вообще не найти своего покупателя, так как молодую пару не привлечет, если вы укажете, что вокруг тихие соседи пенсионного возраста, ведь они будут периодически встречать шумных друзей у себя в гостях, а пенсионерам будет мешать шум или свет в окна от близлежащего ТРЦ. Именно поэтому квартиру нужно позиционировать на ту целевую аудиторию которой она могла бы подойти. Бывают здесь ошибки, не ошибается тот, кто ничего не делает, тогда нужно ещё подумать и написать новый текст к объявлению, для другой целевой аудитории.
Также в тексте необходимо указать, почему покупатели должны купить именно вашу квартиру, а не соседнюю, какие у вашей квартиры есть преимущества. Желательно указать какая компания и как хорошо обслуживает ваш дом, очень часто это является решающим фактором.
Думаю, на первом этапе подачи объявления этого вам будет достаточно. По мере того как вы будете рекламироваться, вам будут поступать звонки от потенциальных покупателей с вопросами, ответами на эти вопросы, если они могут быть интересны вашей целевой аудитории, вы можете дополнять текст описания.
Инструкция IV торг
В этой инструкции я вам расскажу о переговорах насчет цены. Конечно же, здесь будут общие моменты, но зачастую даже их бывает достаточно для достойной скидки с заявленной цены квартиры.
Торг по квартире это очень интересная и увлекательная игра. Да-да, именно игра, пожалуй, её можно сравнить с «гляделками» – кто кого переглядит. Что же происходит на практике? При просмотре так или иначе вы выбираете несколько вариантов квартир, которые вы готовы приобрести. Что делаем дальше? Дальше, мы звоним всем собственникам выбранных вами квартир и говорим примерно следующее: «Мы посмотрели все варианты в вашем районе, остановились на нескольких. Какой из них мы купим, будет зависеть только от окончательной стоимости, на которой мы сойдёмся».
Далее рассказываете ваши условия по покупке. Так как вы знаете реальную цену объекта, то предлагаете цену на 20% ниже, чем изначально хотел собственник. Что бы он вам после этого не ответил, вы советуете ему подумать, не давать скоропалительных ответов, а вы перезвоните ему завтра, скажем, после обеда, чтобы узнать его окончательное решение, так как после его ответа, вы будете принимать решение по покупке другого варианта.
То же самое рекомендую сразу же сделать и по другим вариантам, которые вам понравились, если на ваш взгляд вариант дороже рыночной цены, можете предложить и больший дисконт на квартиру, но не слишком большой, чтобы не обидеть собственника и не упустить действительно хороший вариант. Из личной практики могу сказать следующее, если человеку действительно НАДО продать, дисконт доходит и до 30% от заявленной стоимости по дорогим объектам, цены которых исчисляются десятками миллионов и до 50%.
На следующий день вы звоните всем собственникам, рекомендую начать с того, кто нравится больше, и поинтересоваться, что он решил. Если собственник соглашается на ваши условия, поздравляю, вы очень правильно всё сделали и поздравляю вас с удачным торгом, но скорее всего, вам будет предложен какой-то компромиссный вариант. В таком случае, вы говорите, что вам вчера поздно вечером звонил собственник другого варианта и сказал, что они очень хотят продать и подумают до обеда, какую окончательную цену вам предложить и что вы должны узнать их предложение, хотя если вы примете предложенную мной цену, то в таком случае, выбор точно остановится на вашем объекте.
После чего делаете паузу, чтобы собственник отреагировал на ваше заявление. Он либо примет его, либо отложит ответ, на что вы говорите, что пока он думает, вы пообщаетесь с другим собственником и узнаете его предложение. Тут возможны два варианта, вы сразу получаете либо более выгодное для вас компромиссное решение, либо принимается ваше предложение в полном объеме. Так же можно сделать и с остальными собственниками, если лучший вариант начал думать.
Таким образом, вы получите минимальные цены на выбранные вами варианты и сможете приобрести их по самой выгодной для вас цене. После окончательного решения по приобретению одного из вариантов, рекомендую позвонить остальным собственникам и сообщить им что, к сожалению, вы не можете приобрести их объект, так как вам предложили лучшую цену на другой объект. Бывают случаи, когда после этого, собственник делает предложение даже лучше, чем вы его изначально просили. В любом случае, я вас поздравляю, вы купили объект с хорошей выгодой для себя и точно ниже рыночной стоимости!
Думаю, если вам будет интересно, вы всегда можете найти литературу и почитать советы гуру продаж о том, как торговаться, но основные моменты я вам озвучил. В следующей статье я расскажу вам, что необходимо приготовить к сделке, как правильно прописать условия сделки и какой задаток (аванс) стоит давать за покупаемый объект.
Инструкция V показ
В прошлых инструкциях мы с вами уже обсудили, как определить цену, где, как и что писать и фотографировать и как контролировать вашу рекламу. А сегодня мы с вами обсудим один из самых опасных для собственника моментов – показ квартиры потенциальному покупателю.
Вы выполнили все мои предыдущие инструкции и вот он счастливый момент, к вам едет покупатель. Но возникает вопрос, как бы так показать и рассказать про квартиру, чтобы он захотел её купить? Ах да, я чуть не забыл о самом главном, ваша безопасность.
Как можно себя обезопасить при показе квартиры.
Здесь есть несколько правил, они не сложные, однако от их исполнения зависит ваше здоровье (а возможно и жизнь) и ваше благосостояние. Не оставайтесь в квартире одни, касается как мужчин, так и женщин, также необходимо взять копию паспорта или паспортные данные покупателя, мало ли что произойдёт после просмотра и что именно смотрел пришедший к вам незнакомый человек, и, конечно же, необходимо сохранить номер приходившего, он вам ещё точно пригодится.
Лучше всего, если к приходу покупателя квартира будет в состоянии как на фото в рекламе – максимальный порядок, никаких личных вещей, фото и предметов религиозного культа. Желательно убрать животных, возможно, вы держите кошку, а у покупателя собака, и это может в будущем её нервировать.
Обязательно проветриваем все комнаты, чтобы в квартире не было посторонних запахов, но и не было прохладно, это тоже может отпугнуть покупателя. Также прячем все обогреватели – если их увидят, вы не докажете покупателю что квартира тёплая, а вы просто любите жару. Необходимо подготовить бахилы – не всем комфортно разуваться после рабочего дня, а в грязной обуви по квартире ходить у нас не принято.
Перейдём к самому показу. Пришел покупатель. Необходимо поздороваться и представиться (мы же культурные люди), предложить раздеться, разуться (или надеть бахилы) и спросить, как зовут тех, кто пришёл с покупателем, он наверняка придет не один. В идеале попросить паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что это именно тот человек, которого вы ждете, записать полностью его ФИО и телефон. Теперь можно приступить к показу.
С чего начать? Тут есть два варианта развития событий: вы показываете квартиру в том порядке, который удобен вам в данный момент, либо, к сожалению, так часто бывает, вы идете за покупателем, которой уже пошел туда, куда ему было максимально интересно. Как правило, на показе необходимо со спокойствием в голове рассказывать, что и как у вас сделано в квартире, однако очень важно запомнить: ПЕРВЫЙ ВОПРОС, КОТОРЫЙ ВАМ ЗАДАСТ ПОКУПАТЕЛЬ, СКОРЕЕ ВСЕГО, БУДЕТ ДЛЯ НЕГО МАКСИМАЛЬНО ВАЖНЫМ! В дальнейшем после вашей презентации квартиры, необходимо несколько раз сделать акценты именно на то, что первый раз спросил покупатель.
При общении старайтесь вести себя ненавязчиво, говорите спокойно, лишь слегка показывая свою заинтересованность в продаже, иначе, если вы будете навязывать вашу квартиру, даже если она понравится покупателю, вас будут сильно торговать по цене, так как своей навязчивостью вы показываете повышенную заинтересованность в скорейшей продаже, а следовательно и в торге.
На любую попытку покупателя сходу спросить о торге с вашей стороны, отвечайте только так, если решите покупать нашу квартиру, сделайте предложение, на семейном совете мы его обсудим. Иначе ушлые покупатели смогут воспользоваться вашей неопытностью и сбить цену квартиры ниже, чем вы планировали.
Невозможно в заметке описать все тонкости психологии продаж, но основные моменты я вам описал, если вы сомневаетесь, что можете все сделать правильно, можете обращаться ко мне, я вам с радостью помогу.
Инструкция VI задаток
В последней Инструкции я вам рассказал, как эффективно и безопасно провести показ квартиры. В этой инструкции я вам расскажу, что делать, когда случилось волшебное чудо и вам решили дать задаток за вашу квартиру.
Вы все сделали правильно, как описано в предыдущих инструкциях и вам решили дать задаток (аванс) за вашу квартиру. Что делать дальше? Дальше, необходимо в интернете найти форму предварительного договора купли-продажи, договориться с вашими покупателями о том, где вы с ними встретитесь, чтобы обсудить условия продажи квартиры (на кого будет оформляться объект, дату сделки, способы расчета, место хранения задатка, место окончательного расчета, какие документы необходимо подготовить обеим сторонам для проведения сделки), провести экспертизу документов, хотя это важно для покупателей, а инструкцию для них я начну писать, как только закончу инструкции для продавцов), оговорить, что в квартире и в каком состоянии остается новому собственнику.
После того как обо всем договорились, необходимо это зафиксировать в условиях договора. Конечно, все нюансы я вам тут физически описать не могу, но вы, всегда зная основу, которую я даю, можете проконсультироваться с профессиональным юристом, который занимается оформлением недвижимости. Теперь возникает вопрос передачи собственно денежных знаков в качестве задатка.
Вам как собственнику необходимо написать расписку в получении денег и собственно получить деньги на руки (небольшая подсказка для покупателей, не передавайте деньги на руки, продавец может их потратить, а сделка по покупке квартиры может не состояться как по мошенническим схемам, так и по объективным обстоятельствам, не всегда зависящим от собственника, а к вам потом придут «выбивать» свои же деньги). Подытожим: вы обсудили условия продажи, зафиксировали их в предварительном договоре купли-продажи, подписали договор, написали и передали расписку покупателю на сумму задатка, получили на руки деньги в размере задатка.
Мы с вами обсудили задаток, провели его и теперь необходимо подготовить все документы к сделке. С чего начать? Начнем с самого простого, заходим в интернет, задаем в поисковике типовой договор купли-продажи недвижимости и скачиваем его. Заполняем по пунктам, в условиях сделки пишем то, о чем вы с покупателем договорились на задатке и прописали в предварительном договоре купли-продажи. Если вы не пытаетесь уйти от налогов или сделать ещё какие-то серые схемы расчетов, то проблем у вас не возникнет.
Теперь необходимо подготовить собственно сами документы необходимые для регистрации, начнем. Для сделки вам необходимо собрать следующие документы: Свидетельство на квартиру (дом и землю), кадастровый паспорт на квартиру (дом и землю), технический паспорт на квартиру или дом (возможно план БТИ). Все документы, которые указаны в Свидетельстве в разделе Документы основания.
Также вам необходимо заплатить госпошлину и сделать копию с чека. Если объект недвижимости покупался в браке, необходимо получить нотариальное согласие супруга или супруги. Пожалуй, это основной пакет документов необходимых для сделки, но могут быть нюансы, связанные с собственниками-детьми, иждивенцами, осужденными и так далее, в которых вам поможет разобраться юрист, специалист агентства недвижимости или нотариус.
Также к сделке из квартиры (дома) должны быть все выписаны, для этого необходимо собрать справки:
— с Энергосбыта, вызвать техника электрика, он проверяет счетчик, проверят показания, и выдает справку об отсутствии задолженности, обычно техник приходит в течение 2-4 недель, но можно ускорить за небольшую плату до 3 дней. На момент прихода техника вам необходимо погасить долг и иметь небольшую переплату по счету. Акт, который вам выдаст техник, действителен в течение месяца.
— с Гроводоканала, также вызывается техник, проверяется счетчик и показания, выдается справка об отсутствии задолженности.
— ЖЭУ (УК) Взять обходной лист у бухгалтера или паспортиста, собрать все подписи по списку, взять у бухгалтера выписку из финансового лицевого счета об отсутствии задолженности (действительна один месяц).
— Взять справку из Фонда модернизации и развития ЖКХ (в разных субъектах называется по разному) об отсутствии задолженности.
— Если у вас подключен газ, необходимо также взять справку в обслуживающей вас компании.
— Сдать паспорт на выписку в паспортный стол, на выписку уходит, как правило, 1 неделя.
— После того как всех выписали, взять в паспортном столе Выписку из домовой книги, в которой не будет прописанных.
Должен предупредить, есть Управляющие компании и ТСЖ, которые могут ряд справок сделать сами, это нужно уточнить у них.
Вот собственно и все, теперь вы полностью готовы к сделке! Ах да, чуть не забыл уточнить, как правило, большинство справок выдают только собственникам и при наличии хотя бы копии свидетельства о государственной регистрации права собственности (а могут попросить и оригинал) и паспорта, очень часто копию забирают, будьте к этому готовы. Вот теперь точно все! В следующей Инструкции, я вам расскажу о самом процессе организации подписания основного Договора купли-продажи. Постараюсь не задерживать, Успехов вам!!!
Инструкция VII сделка
Вот и созрела заключительная инструкция, в которой я вам расскажу об основных моментах на заключительном этапе продаж своего объекта недвижимости.
Вы все сделали так, как я вам рекомендовал в прошлых инструкция, и вот он счастливый момент самой сделки. Однако и тут возникают мелкие загвоздки, а для кого-то и непреодолимые препятствия. В чем же они заключаются? основных момента два:
1) Где проводить расчеты?
2) Когда передавать деньги?
Разберёмся по порядку. Итак, где же проводить расчеты, если вы продаете по ипотеке. Тут проще договориться с банком, который дает ипотеку, и прописать условия расчетов. Если расчет наличными, то возникает загвоздка, которая выражается в следующем: вы подготовили все документы, все выписались, но всегда есть вероятность, что регистратору может что-то не понравиться в документах и он приостановит сделку, а деньги то уже переданы, и возможно потрачены, а приостановка может закончиться вообще отказом в регистрации.
Что делать тогда? Тогда будет необходимо всем все вернуть назад, а где взять деньги, если вы их уже потратили? Но как обычно безвыходных ситуаций не бывает, и есть выход самый простой. Необходимо открыть в банке ячейку, в день расчетов встретиться в банке, подписать договора купли-продажи, пересчитать деньги и заложить их в ячейку под условие, что забрать их можно будет после регистрации договора купли-продажи. Думаю, любой более менее солидный банк сможет вам предоставить ячейку и сделать необходимый договор на её открытие. С этим вопросом разобрались.
Когда передавать деньги? Частично я ответил на этот вопрос в предыдущем ответе, однако возможны вариации: не все могут дожидаться регистрации, сразу покупают взамен, срочный отъезд из города (страны) в общем, бывают ситуации, когда расчет через банк не удобен, причем обеим сторонам сделки. Но, как я и говорил, безвыходных ситуаций не бывает, возможно, провести расчеты и в день сдачи документов на регистрацию, конечно же, если вы на 100% уверены, что претензий по ним не будет. Тогда расчеты можно провести в день сделки для общей безопасности, это также можно сделать в банке с использованием банковской ячейки, но условие одно – необходимо будет ставить не «регистрация договора», а «сдача документов на регистрацию». Тогда после сдачи документов вы можете вернуться в банк и забрать из ячейки свои деньги. Почему я в обоих случаях рекомендую банк, все очень просто, по какой-то причине, одна из сторон может не доехать до места сдачи документов на регистрацию, как по объективным причинам, так и по уголовным.
Если расчеты проводить ДО сдачи документов на регистрацию, на сдаче может не доехать продавец (риск покупателя), а если ПОСЛЕ сдачи документов, у покупателя может не оказаться денег или он просто сбежит сразу после сдачи документов, а квартиру вы ему уже продали. В общем, банк, или солидное агентство недвижимости (которое на момент регистрации может принять по договору хранения ваши деньги) – это единственный вариант который обеспечивает максимальную безопасность расчетов и проведения сделки в целом.
Вот и всё, что я хотел вам рассказать про то, как можно относительно безопасно без услуг риелтора продать свою недвижимость. Спросите, почему относительно? Потому что в каждой сделке очень много нюансов, в которых разбираются только риелторы и юристы агентств недвижимости, и любое самоличное проведение сделки тянет за собой опасность потерять всё! Но каждый выбирает для себя, что ему выгодно, сэкономить на риелторе или рискнуть.
Советы и рекомендации для желающий продать недвижимость без услуг риелтора.pdf